2.6. USUCAPION. CONCEPTO. MODELO DE ESCRITO BÁSICO.

2.6. USUCAPIÓN.

Concepto

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, que viene a sanear en este transitar los vicios o incapacidades que pudieran existir en el titulo de dominio, o por la posesión continuada durante el tiempo prescripto en la ley.

La acción de usucapión llamada también prescripción en otros códigos es una acción real, siendo el sujeto activamente legitimado el que posee la cosa (mueble o inmueble) en forma continuada, publica y de buena fe; el sujeto pasivo es el que pretende reivindicar la propiedad, por una supuesta justa causa. El juez competente es Juez de 1ª instancia en lo civil y comercial de la jurisdicción donde se encuentra el bien objeto de la acción; vemos entonces que la competencia es territorial. El trámite es el de un juicio ordinario.

Hecho

El señor RASKOLNIKOF adquirió de la firma NDE TERRENO S.A. en el año 1962 un lote de terreno situado en la capital, en el barrio Villa Morra, que formaba parte del loteamiento “residencial Villa Morra” cuyos planos fueron aprobados por la Municipalidad de Asunción por resolución Nº…….. de la Junta Municipal y autorizados para su venta; este lote fue inscripto posteriormente en el registro de la propiedad como Finca 0000, distrito de la recoleta, situado sobre la calle ..................................... Nº ................ entre .............................. y ............................; y sus cuotas de pago fueron íntegramente abonadas en su oportunidad, cuyas dimensiones y linderos son: el frente, que da al Oeste sobre la calle Charles de Gaulle mide 22 mts. con 50 cm., en el lado Norte linda con la propiedad de el Señor ............................................, y mide 36 mts. de fondo; su contra frente mirando al Este linda con derechos sucesorios de ....................................................; su lado Sur mide 36 mts. y linda con la propiedad de ..................................

El señor RASKOLNIKOF adquirió el dominio del inmueble mencionado de .............................................  por un contrato de compra y venta instrumentado en escritura pública pasado ante el escribano ........................................................... e inscripto en el registro general de la propiedad, en el folio…….. Nº……….

Pues bien, el vecino colindante de la propiedad, señor .................................................., se presenta, apoderado de por medio, con una mensura judicial homologada, argumentando que la verdadera dimensión del frente y contra frente de la propiedad del señor RASKOLNIKOF no es 22 mts. y 50 cm., sino en realidad solo 20 mts., según consta en la mensura, penetrando por lo tanto en su propiedad 2 mts. 50 cm. x 36 mts. lo que hace una superficie de 90 mts2, solicitando su reivindicación.

En las tratativas extrajudiciales el apoderado del demandante pretende que se le abone el precio correspondiente a esta superficie a un precio notoriamente superior.

El señor RASKOLNIKOF poco después de adquirir la propiedad, comenzó la construcción de una vivienda familiar para fincarse con su familia y constituir domicilio; la casa vivienda construida tiene por medianera justamente en el lindero Norte la dimensión originalmente titulada, por lo cual resulta absolutamente imposible restituir la superficie reclamada, sin tener que demoler esa parte de la casa, y poner en peligro toda la estructura de la misma. El señor RASKOLNIKOF habito en ella poco después de terminar la construcción en forma continuada, pública y de buena fe. Se relaciono siempre con los vecinos, gozando del afecto y consideración del barrio, circunstancia que se mantiene hasta nuestros días.

No siendo posible llegar a un acuerdo prejudicial con la contraparte, el señor RASKOLNIKOF decide promover un juicio ordinario de usucapión para salvaguardar sus derechos adquiridos.

Prueba

Medios de prueba. Se ofrecerán:

1. Testimonio instrumental del título de propiedad con su respectiva inscripción en el registro de la propiedad.
2. Boleta de pago de los impuestos inmobiliarios y pagos de servicios públicos de los últimos diez años.
3. Certificado policial de residencia en el lugar donde se encuentra la vivienda afectada.
4. Comprobantes de pago y otros efectos contables afectados a la construcción de la vivienda (el señor RASKOLNIKOF es una persona muy ordenada y conserva los comprobantes y correspondencia personal de muchos años atrás).
5. La construcción fue ampliándose en varias etapas que abarcan en demasía el tiempo de posesión requerido por la ley.
6. Prueba testimonial: dos vecinos residentes en la cuadra que puedan testimoniar sobre la posesión continua, pacífica y de buena fe del inmueble:-

1. vecino A
2. vecino B

Derecho

Constitución Nacional: ésta garantiza la propiedad privada que será reglamentada por ley atendiendo a la utilidad social y el interés general de los habitantes; proscribe la confiscación y admite la expropiación por causa de interese público, que será dispuesta solamente en virtud de una ley del parlamento, y deberá ser indemnizada en forma justa.

Código Civil: este cuerpo normativo regula la usucapión en el libro IV, título III, capítulo II, sección IV en los artículos 1989 al artículo 1999. Así mismo esta acción será tramitada como un juicio ordinario regulado en el CPC.

Doctrina

La usucapión procede del antiguo derecho romano donde se conocía la longi temporis praescriptio de aparición en el siglo III d.C.; no como un medio idóneo para adquirir la propiedad, sino como un remedio procesal de defensa de la posesión; exigían el justo titulo y la buena fe.

La longissimi temporis praescriptio estatuido por el Emperador Constantino oponía una defensa a la reivindicación por la posesión continuada de 40 años, no requiriéndose el justo titulo y la buena fe.

Justiniano unifico las instituciones conservando los requisitos de justo titulo y buena fe para la usucapión ampliando los plazos a 3 años para los muebles y 10 años entre presentes, y 20 años entre ausentes para los inmuebles.

El código civil argentino de Velez Sarfield vigente en nuestro país hasta 1986 fue sustituido por el ante proyecto de De Gasperi que establece la usucapión en los artículos 1989 al artículo 1999.

El profesor Blas Hermosa en su obra Derechos Reales, tercera edición; Editora la Ley paraguaya S.A., trata el tema de la usucapión en los apartados 362 al 393, en forma precisa y didáctica, haciendo una revisión de las distintas etapas y efectos legales de la usucapión, desde el antiguo derecho romano hasta nuestros días.

Jurisprudencia

1.En el juicio de usucapión el Juez debe ser estricto en la apreciación de las pruebas, sobre todo las testifícales que son casi ineludibles y que por ello mismo constituyen el pilar fundamental en que se sustenta la estructura probatoria de este tipo de juicios.

Tribunal: Corte Suprema de Asunción.

• Fecha: 19 de mayo de 1995.
• Partes: Benjamín González y otro c/ Nidia Carmen Vera y otro s/ usucapión (Acuerdo y Sentencia nª 91)

2. En un juicio de Usucapión el carácter en virtud del cual el actor ha ejercido el poder físico sobre inmueble, que pretende adquirir es determinante para establecer la correspondencia del derecho reclamado. (C..S. Asunción –13/12/1995)

3. No puede prosperar la usucapión cuando en el requerimiento no ha sido individualizada la fracción de tierra que se pretende adquirir mediante esa pretensión (C. S. Asunción –23/05/1994)

4. En el juicio de usucapión, la falta de pago del impuesto inmobiliario no puede constituir un elemento que destruya las pruebas presentadas por la actora, ni el pago del impuesto en tiempo preciso es un medio probatorio indispensable para la demostración de los actos posesorios. Es si, una pieza de convicción muy importante pero puede ella ser suplida por otros medios del juicio. (C. S. Asunción – 19/05/1995)

5. En el juicio de usucapión el Juez debe ser estricto en la apreciación de pruebas, sobre todo las testificales que son casi ineludibles y que por ello mismo constituyen el pilar fundamental en que se sustenta la estructura probatoria de este tipo de juicios. (C. S. Asunción –19/05/1995)

Modelo de escrito de la figura estudiada:

(MODELO BÁSICO)

Objeto: Promover acción de usucapión

Señor Juez en lo Civil y Comercial: 

(se menciona nombre y turno)

DIANA MAREA, Abogada de la matricula, en nombre y representación del Señor RASKOLNIKOF, conforme al testimonio del poder que acompaño, constituyendo domicilio procesal en la casa de la calle .............................. Nº ............. de esta capital y denunciando el domicilio real de mi mandante en la calle ........................................... Nº .............. entre .......................... y ................................., de la capital, a V.S. respetuosamente vengo a decir:-

I- OBJETO:

Que cumpliendo expresas instrucciones de mi mandante vengo por este escrito a PROMOVER ACCIÓN DE USUCAPIÓN, por la posesión de más de 20 años en forma continua, pacifica, y con animus domini contra el señor ......................................, domiciliado en la casa de la calle .................................... Nº ........................... entre ................................ y ....................... de esta ciudad, contigua al domicilio de mi comitente, respecto de una fracción de terreno de 0,50 mts. sobre la calle ..........................................., igual dimensión de fondo del lado Este, por 36 mts. de costado en el lado Norte donde linda con la propiedad del demandado, e igual dimensión en el lado Sur donde linda con la propiedad de mi mandante, que forma parte de la finca……, inscripta en el registro público de la propiedad, sección 8ª, bajo el numero ................. al folio ...................... y siguientes, del año .....................; con cuenta corriente catastral nº ................................, fundado en las consideraciones de hecho y de derecho que paso a relatar.-

II- HECHOS

Mi principal es propietario del inmueble individualizado como finca (la misma referida supra) cuyo justo titulo dominial al igual que los comprobantes de pagos del impuesto inmobiliario al día acompaño con este escrito.-

Para mejor ilustración de V.S acompaño igualmente el plano del inmueble de mi principal, como el del demandado, expedidos por la sección catastro de la Municipalidad de Asunción con los linderos, dimensiones y orientación debidamente especificados.-

Mi conferente es titular del dominio del inmueble referido por transferencia a su favor de la firma NDE TERRENO S.A. por escritura pública pasada ante el Escribano ................................................................., e inscripta en el registro de la propiedad con la numeración anteriormente citada.-

Mi mandante siempre estuvo convencido de que la dimensión que figuraba en el titulo, era la que efectivamente le correspondía en derecho y que había sido adquirida de la mencionada firma inmobiliaria. 

Poco después de adquirida la propiedad comenzó la edificación de una vivienda familiar, usando naturalmente como medianera, las dimensiones que le correspondían según el título de propiedad, sin ánimo alguno de apropiarse indebidamente de un exceso de lo suyo, ni de propiedad ajena alguna.-

No transcurrido aun un año de la adquisición de la propiedad, es decir, desde el año 1963 pasó mi comitente a habitar la vivienda construida con su cónyuge e hijos menores de edad. En todo momento lo hizo en forma continuada, pacífica y convencido de justo titulo, extremos que serán debidamente comprobados en la estación procesal oportuna.-

Pero resulta que en fecha 23 de agosto del corriente se presenta ante mi comitente el Señor .........................................., aduciendo que el límite norte de la propiedad del Señor RASKOLNIKOF penetraba en sus dominios en cantidad de 0,50 mts., lo que hacía a un total de 22,50 Mts2.

Para corroborar este hecho presenta una mensura judicial caratulada: ....................................... sobre mensura que radica ante el juzgado a cargo de V.S., secretaria ................................... El Señor ........................................ fundado en este hecho solicita extrajudicialmente a mi mandante un resarcimiento económico en concepto de pago por la compra de la superficie supuestamente excedida, y que penetra en su propiedad, a un precio exorbitante y varias veces superior al del mercado, amenazando en caso contrario con iniciar una acción de reivindicación. Dicha mensura no contiene ninguna observación a cerca del hecho básico de esta demanda, sin mencionar que parte de la finca mensurada se encuentra bajo posesión de mi mandante, resultando visible y evidente que dicha fracción sirve de asentamiento a un sector de la vivienda.-

El juicio de mensura se basa en un supuesto error en la delimitación original de plano aprobado por la municipalidad de Asunción en la resolución mencionada supra. Pero lo más llamativo resulta que mi mandante no fue notificado de acuerdo a las reglas procesales del C.P.C., para oponer oposición, violándose de esta manera el derecho a la defensa en juicio.-

En el acta de notificación figura que la misma no había podido llevarse a cabo por ausencia reiterada del titular o sus familiares, hecho que será redargüido de falsedad en su momento y oportunidad, ya que la familia RASKOLNIKOF, que es numerosa nunca hizo abandono de la vivienda por más de algunas horas.-

Como quiera que fuese, y V.S. fácilmente lo puede deducir, la mensura no produce efecto interruptivo, ni efecto jurídico alguno sobre la posesión continuada, publica y pacífica, por más de 20 años, cuando la prescripción de dominio se hubo ya operado.-

III- DERECHO:

Esta demanda se halla en el marco legal de los artículos 1989 y concordantes del CCP así como la jurisprudencia sentada en los tribunales como ser: el repertorio del Dr. Laconich, pág. 278; así mismo en la sentencia 232 del Tribunal de Apelación Civil y Comercial, sala 1 del 2003.-

Por estos hechos y el derecho que asiste a mi competente solicito a V.S. provea el siguiente:

PETICIONES

1. Reconocer mi personería en el carácter invocado y se me de la intervención de ley que corresponda
2. Tener por constituido mi domicilio procesal en el lugar indicado
3. Tener por iniciada esta demanda de prescripción adquisitiva de dominio promovida por el señor RASKOLNIKOF contra C/ ..........................................., y de la misma correr traslado por el plazo de ley, para lo que acompaño las copias respectivas
4. Ordenar la prohibición de innovar, y la inscripción preventiva de la litis
5. Agregar los documentos presentados
6. Traer a la vista el expediente caratulado …………………. S/ mensura, como prueba ofrecida por mi parte para la estación oportuna, que obra en la secretaria de este juzgado a cargo de ..................................................
7. Abrir la causa a prueba por el plazo de ley
8. En la oportunidad DICTA Sentencia definitiva haciendo lugar a la demanda, con postas, y declarar operada la prescripción a favor de mi mandante de la fracción de terreno individualizada en este escrito de demanda y se libre oficio al registro público, con copia de la sentencia ejecutoriada para que en forma declarativa sea oponible por mi comitente ante cualquiera acción de reivindicación a la cual este quede expuesto

PROVEER LO SOLICITADO Y SERA JUSTICIA

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DIANA MAREA

Abogada

Mat. C.S.J. Nº 00.000